Многие знакомы с процедурой приобретения квартиры в ипотеку, но взять кредит на строительство частного дома сложнее: связано это с возможными рисками для всех участников сделки.
«Получить кредит на строительство частного дома труднее, чем на покупку квартиры. Связано это с большими рисками для кредитора. Банкиры опасаются низкой ликвидности таких домов. Легко можно представить ситуацию, когда покупателей может не быть даже на самые привлекательные по цене предложения», — говорит сотрудник Финансового университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова.
По словам эксперта, несмотря на все сложности, практика кредитования строительства в черте города и сельской местности существует и будет развиваться дальше, хотя и осторожно. Кредиторы очень консервативно оценивают возникающие риски и выборочно определяют населённые пункты, для строительства в которых частным застройщикам доступен кредит.
Если предполагаемый заёмщик решается строить дом в ипотеку, то у него существует три варианта для «старта».
1. В собственности уже есть другая недвижимость
Когда заёмщик берёт ипотеку на квартиру, она сама может выступать в качестве залога. В нашем же случае дом только готовится к постройке, поэтому быть в залоге он ещё не может.
«Предмет залога должен находиться в собственности у заёмщика и иметь продажную стоимость, соответствующую стоимости ипотечного кредита. Поэтому им может быть уже имеющаяся в собственности у залогодателя недвижимость либо объект незавершённого строительства, если степень его готовности высокая», — говорит управляющий партнёр юридического бюро «Палюлин и партнёры» Антон Палюлин.
Следует отметить, что удобство ипотеки на строительство частного дома заключается в её гибкости. То есть банки учитывают тот факт, что невозможно определить точные сроки строительства, да и стоимость материалов может отличаться от изначально заложенной. Поэтому банки позволяют пересматривать размер ипотеки, а также выплачивать кредит поэтапно, при завершении отдельных этапов строительства, что позволяет не переплачивать процентную ставку.
«Стоит подчеркнуть, что если семейная пара решает получить ипотеку на строительство частного дома, они в обязательном порядке становятся созаёмщиками, независимо от платёжеспособности и возраста обоих супругов. Муж или жена могут не включаться в состав созаёмщиков, только если в брачном договоре устанавливается режим раздельной собственности на недвижимость», — отмечает юрист Елена Андреева.
2. В собственности есть земельный участок
Некоторые банки берут под залог земельный участок, но только если он имеет статус индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Не берутся под залог дачные участки, земли сельскохозяйственного назначения и участки, находящиеся в аренде. Разумеется, чтобы снизить риски, банки берут под залог высоколиквидную землю, которую в любое время можно будет продать. Следовательно, наличие коммуникаций, удобное расположение и дороги рядом значительно повысят залоговую стоимость участка, а соответственно, увеличится и сумма, которую можно будет получить в кредит на строительство дома.
Поэтому на момент запроса ипотеки желательно уже подвести к участку инженерные коммуникации. Кроме того, понадобится ещё сделать документацию на землю, а также подтвердить свою способность выплачивать ипотеку: некоторые банки требуют непосредственно справку НДФЛ-2, другим достаточно иных документов, официально подтверждающих платёжеспособность.
3. В собственности нет ни квартиры, ни участка
В том случае, если у вас нет ни другой недвижимости, ни земельного участка, но свой дом всё равно хочется, можно взять ипотеку в банке у аккредитованного застройщика, который строит коттеджные посёлки. При таком раскладе в выигрыше оказываются все: покупатель избавляется от тяжёлого поиска земельного участка с необходимыми параметрами для залога, а банк будет уверен в правильном использовании кредитных денег и в завершении строительства.
Важно помнить, что человеку, планирующему взять ипотеку на постройку частного дома, нужно обеспечить законность постройку дома: собственник обязан получить разрешение на строительство, заказать проект и утвердить его. «Самострой» не может выступать предметом ипотеки, это запрещено законом. Впрочем, это должно соблюдаться, даже если дом строится без ипотеки.
