Причин для реализации недвижимости, находящейся в залоге у финансовой организации, немало. Это может быть резкое снижение уровня дохода заемщика вследствие потери основного источника, серьезного заболевания и т.п.
Или, наоборот, продать заложенную недвижимость получатель ипотеки решает после значительного повышения заработной платы. Другими словами, когда финансовые возможности позволяют без проблем приобрести за наличные или в кредит более дорогую недвижимость. Кроме того, объект жилой недвижимости является довольно высоколиквидным имуществом, поэтому ипотеку нередко оформляют для того, чтобы затем продать предмета данного кредита. В таком случае закладываемое имущество выступает в качестве инвестиционного инструмента, приносящего дополнительный доход.
На текущий момент для реализации залогового недвижимого имущества существует два основных способа. При этом нужно подчеркнуть, что каждый из представленных вариантов может быть реализован только с согласия и прямого участия банка, в котором была оформлена ипотека. Объект недвижимости, купленный на кредитные среСоответственно, для того чтобы снять обременение с заложенного имущества (а без этого продажа невозможна) заемщику необходимо получить разрешение финансовой организации. Заемщику, решившему продать ипотечное жилье, следует также помнить о том, что стоимость такого объекта недвижимости, как правило, меньше, чем квартира или дом без обременения. Разница в цене между обременным залоговым и так называемым «свободным» объектом жилой недвижимости может достигать 30%.
Реализация предмета жилищного кредита путем обычной продажи
Поскольку для реализации предмета закладной необходимо соответствующее разрешение банка, то в первую очередь заемщику необходимо известить кредитора о своих планах путем подачи определенного заявления. Свое согласие кредитная организация также обязательно должна предоставить в письменной форме, чтобы у заемщика был официальный документ-разрешение. Данный вариант подразумевает, что заемщик после получения согласия кредитора начинает заниматься поиском подходящего покупателя на объект недвижимости, находящееся под соответствующим обременением.
Когда подходящей покупатель найден, то между ним и продавцом-заемщиком заключается предварительный договор, по условиям которого предмет ипотеки становится собственностью другого лица. Далее будущий владелец недвижимости перечисляет сумму, равную стоимости заложенного имущества, на банковский счет заемщика. Определенная часть этих средств, разумеется, идет в счет выплаты оставшегося долга по ипотеке. А другую заемщик на полных правах оставляет себе. Таким образом займ погашается и банк передает заемщику все необходимые документы для снятия обременения в виде залога.
Следует отметить, что, чаще всего, регистрация сделки купли-продажи и расторжение договора ипотеки, за которым следует снятие обременения, совершается в один и тот же день. Для этого документы для снятия соответствующего обременения и регистрации договора купли-продажи в регистрационную палату подаются одновременно.
Продажа заложенной недвижимости со сменой заемщика
Главное отличие этого варианта от предыдущего состоит в том, что покупатель предмета ипотеки становится не просто новым собственником, но и новым заемщиком. То есть он оформляет договор жилищного займа в финансовой организации, на средства которой был приобретен объект ипотечной недвижимости. При этом новому должнику не нужно выплачивать прежнему заемщику, то есть продавцу, всю сумму стоимости предмета кредита, находящегося под обременением. Ему достаточно иметь средства для внесения первоначального платежа по ипотеке и выплаты определенной части прежнему должнику.
Новый заемщик перечисляет на счет предыдущего ту сумму, которую последний внес в счет погашения посредством ежемесячных платежей.Следует отметить, что такой вариант возможен только, если покупатель ипотечной недвижимости является клиентом той же финансовой организации, где был получен жилищный займ. В данном случае кредитный долг оформляется на другого человека, но основной предмет обеспечения не меняется.
Для того чтобы реализовать предмет ипотеки правильно, необходимо подходить к вопросу его продажи грамотно. В частности, уточнить в банке детали процедуры выплаты основной части кредитного долга, а также выдачи договора залога – закладной. При этом следует помнить, что для переоформления предметов жилищного займа требуется гораздо большее количество документов и времени, чем при осуществлении стандартной сделки купли-продажи жилой недвижимости. Между тем, как и в первом, так и во втором варианте продажи заложенного недвижимого имущества самый большой риск ложится на покупателя.
