И в этом нет ничего удивительного: уставшие от скитаний по съемным квартирам и совместного проживания со своими родственниками, наши сограждане мечтают поскорее обзавестись собственными квадратными метрами, абсолютно не задумываясь о том, как они будут выплачивать банку долг за приобретенное жилье.
Необдуманное решение относительно оформления ипотечного займа может стоить заемщику больших нервов, денег и сил, ведь материальные проблемы повлекут за собой просрочки платежей по ипотеке, пени, штрафы и залогодатель может не заметить, как окажется на самом дне долговой ямы. Не застрахован от попадания в кредитную кабалу и благонадежный дебитор, который ответственно подошел к оформлению ипотечного кредита, взвесил все плюсы и минусы данной финансовой сделки, но по истечении времени лишился работы или серьезно заболел, что негативно сказалось на его платежеспособности.
Но чем бы ни были вызваны финансовые трудности залогодателя, выплатить кредитно-финансовой организации остаток долга по ипотечному кредиту ему придется, пусть даже и путем продажи кредитной квартиры.
Как же продать квартиру в ипотеке?
Обычно проблемные заемщики сами приходят к решению продать квартиру в ипотеке, не дожидаясь пока кредиторы конфискуют ипотечное жилье за долги по кредиту. Естественно, последнее слово остается за банком, который может и отказать в осуществлении вышеупомянутой сделки с залоговым объектом. И все же большинство банковских учреждений соглашаются на предложение должника, ведь кредиторы, в первую очередь, заинтересованы в том, чтобы ипотечный кредит был погашен, пусть и таким способом.
Случаи реализации жилья, приобретенного в ипотеку, нельзя назвать единичными, поэтому схемы проведения этой операции с залоговой недвижимостью уже оптимизированы, отработаны и изучены. Вообще существует несколько способов продажи кредитных квадратных метров. Какой из них выбрать? На этот вопрос должен ответить сам заемщик, который будет выступать в роли продавца, конечно, после согласования его с банком.
Способы продажи ипотечной квартиры
1 способ. Заемщик самостоятельно ищет покупателя на залоговую недвижимость, обговаривает с ним все детали предстоящей сделки и условия ее проведения. Затем между покупателем и продавцом-заемщиком заключается предварительное соглашение (договор задатка или договор аванса), в котором обязательно должно быть указано, что покупатель передает продавцу обеспечительную сумму в качестве задатка/аванса за приобретаемую недвижимость. Сумма задатка обычно составляет 10-15% от стоимости объекта сделки, но в этом случае она, как правило, равна сумме остаточного долга по ипотечному кредиту.
Деньги, полученные от покупателя, залогодатель передает кредиторам, и обременение с ипотечной квартиры снимается, после чего заключается договор купли-продажи, и сделка регистрируется в ФУГРЦ.
Если остаток долга по ипотеке меньше, чем стоимость квартиры, то остаток денег покупатель оставляет в депозитарной ячейке любого кредитного учреждения. Взять эти деньги продавец может только после регистрации договора купли-продажи.
2 способ. Реализовать залоговое жилье можно и при помощи банка-залогодержателя. Такая схема продажи аналогична первой, но в этом случае кредиторы являются участниками сделки: они предоставляют банковскую ячейку, связываются с регистрационной палатой и консультируют продавца-заемщика по некоторым вопросам. Других отличий между первым и вторым вариантом нет.
3 способ. Продажа ипотечного кредита. Данный способ отличается от вышеописанных тем, что он предполагает продажу остатка долга по ипотеке, а не самой квартиры. В этом случае проблемному дебитору нужно представить банку нового заемщика, который, соответственно, станет владельцем залоговой квартиры.
Если залогодателю удастся найти такого человека, то между ними и банком подписывается документ, свидетельствующий о переходе кредитных обязательств по ипотеке новому заемщику. Затем новоиспеченный ипотекодатель должен выплатить кредиторам остаточный долг по кредиту за предыдущего заемщика и заключить с банком договор ипотечного кредитования. Продавцу кредита нужно убедиться, что его соглашение с банком либо расторгнуто, либо закрыто.
Вот несколько схем реализации кредитного жилья. На первый взгляд такая сделка кажется несложной, но это не так. Продажа ипотечной квартиры – трудоемкая операция с недвижимостью, осложненная всевозможными деталями. Так что специалисты советуют договориться с банком-кредитором о проведении рефинансирования или реструктуризации ипотечного долга.
