В российском законодательстве статус апартаментов до сих пор не определён. Последние пару лет активно обсуждается законопроект о внесении этого понятия в Жилищный кодекс РФ. Но пока законотворцы работают над документами, застройщики активно строят то, что принято называть апартаментами, и очень удачно это продают. Разбираемся, что же такое апартаменты, стоит ли их покупать и в чём их основные отличия от жилой недвижимости.
Ещё десять лет назад слово «апартаменты» ассоциировалось у русского человека с элитным с жильём для состоятельных и успешных людей. Современные апартаменты Екатеринбурга в большинстве своём доступны широкому кругу покупателей, при этом чаще всего имеют такие преимущества, как месторасположение, качество внутренней отделки, планировка, наличие комфортных зон общего пользования.
За одну и ту же цену можно приобрести новые, не старше 2015 года постройки апартаменты с хорошей транспортной доступностью, скромную «хрущёвку» в приличном районе или более просторную новостройку в жилом комплексе на краю мегаполиса.
Получается, что приобретать апартаменты может быть гораздо выгоднее квартиры. Но вдумчивый покупатель всегда будет искать подводные камни. Есть ли они?
Дёшево — не значит плохо
Почему данный вид недвижимости стоит дешевле обычных квартир, объясняет руководитель отдела продаж апартаментов «Бажов-house» Татьяна Карпеченкова:
«Поскольку апартаменты — это не жилые дома, к их постройке предъявляется гораздо меньше требований. В частности, не обязательны детские площадки, парковки, то есть застройщику не нужно вкладывать дополнительные средства в благоустройство».
Также к нежилым помещениям снижены требования по шумо-, гидро- и теплоизоляции, инсоляции, качеству отделочных материалов. Однако в большинстве случаев, по словам Татьяны Карпеченковой, застройщик не экономит ни на материалах, ни на строительстве парковки.
«Рынок апартаментов активно развивается, покупатель стал очень разборчив, а сами апартаменты по своей сути должны обеспечивать комфорт и удобство. Поэтому если застройщик этого не даст — продукт никто не купит. Репутация дороже. Современные апартаменты иногда даже лучше продуманы с точки зрения инфраструктуры и комфорта, чем иные жилые дома. Например, у нас изначально был небольшой земельный участок, и когда встал выбор: построить детскую площадку или парковку, — мы выбрали второе, но создали большую детскую комнату внутри здания».
При выборе апартаментов для покупки имейте в виду, что санитарно-гигиенические требования к нежилым помещениям ниже, чем к жилым. Рядом с апартаментами могут находиться производства, складские помещения, транспортные развязки. Часто застройщик решает строить именно апартаменты, потому что на данном участке земли получить разрешение на строительство жилого дома невозможно.
Сдал и сменил статус
Однако это не всегда так. Ряд застройщиков принимается за возведение апартаментов с намерением после сдачи перевести их в статус жилого дома. Такая недвижимость становится особенно привлекательной для покупателя, потому что имеет низкую стоимость и все плюсы жилого дома.
В Екатеринбурге были случаи успешной смены статуса, однако Татьяна Карпеченкова призывает быть осторожнее с такого вида экономией: «Риск не получить статус жилья очень высок. Покупателю нужно понимать, что он приобретает именно апартаменты. Если будет перевод в статус жилья — это плюс, но рассчитывать на него не стоит. Чтобы перевести объект в статус жилого, нужно соответствовать определённым нормам. Если застройщик изначально их не заложил, то статус жилья он никогда не получит. Переводы существуют и возможны, если застройщик изначально вносил это в свои планы.
Чтобы осуществить перевод, нужно получить нотариальные согласия абсолютно всех собственников недвижимости в доме. Далее застройщик делает запрос в жилищный комитет, после чего специалисты БТИ производят замеры, и, если всё в порядке, вносятся изменения о статусе здания в ЕГРН. Обычно перевод занимает год или больше. Известны случаи, когда дом смогли перевести в жилой только частично из-за инсоляции».
Выбирайте с умом, чтобы экономить
Ещё один фактор, на который стоит обратить внимание при выборе апартаментов, — как в доме сделано подключение коммуникаций. Это может заметно сказаться на размере коммунальной платы. «Поскольку помещение нежилое, то и тарифы выше, — говорит Татьяна Карпеченкова. — Но есть способы минимизировать платежи. Например, можно построить свою котельную. В этом случае в дом будет заходить только холодная вода, электричество, газ и канализация. Тарифы на тепло утверждаются РЭКом, а тариф на горячую воду застройщик устанавливает сам. При полной централизации коммуникаций от города «коммуналка» будет выше на 15–20 %, чем в жилом доме. Но если есть свои ресурсы — то дороже рублей на 200–300. Кроме того, в апартаментах нет статьи «капремонт», что тоже позволяет сэкономить».
Так кому же выгодно покупать апартаменты, а кому стоит хорошо подумать, прежде чем отдать деньги за этот вид недвижимости? По словам нашего эксперта, основные типы покупателей — это коммерсанты, которые приобретают площади для посуточной сдачи в аренду, и люди, которые покупают жильё для себя. Есть и третий тип, смешанный, когда апартаменты приобретаются для молодого поколения, а пока оно растёт и учится — помещения сдаются в аренду. Соответственно покупательскому спросу делятся и сами апартаменты, одни из которых «заточены» под арендный бизнес, например, «Артек», «Огни Екатеринбурга», Radius Central House, другие в большей степени похожи на жилые комплексы — это «Фаэтон», «Октава» и вышеупомянутый «Бажов-House».
Апартаменты для предприимчивых
Если вы мечтали стать рантье, сдавая недвижимость в аренду и получая с этого прибыль, рассмотрите апартаменты по типу доходного дома или гостиничного комплекса. Эти здания строятся на центральных улицах, рядом с деловыми центрами, в окружении банков, офисов и заведений общепита. Грамотный застройщик предусматривает в них парковочные места и удобный подъезд к зданию. Как правило, рядом остановки общественного транспорта. Самые прогрессивные застройщики закладывают в планы все опции гостиницы ещё на этапе строительства: ресепшен, на котором гость может оформить документы и получить ключи, услуги горничной, прачечная, химчистка. На первых этажах таких апартаментов, как правило, располагаются рестораны, магазины, банкоматы. Площади в таких апартаментах чаще небольшие, на рынке Екатеринбурга встречаются апартаменты от 20 квадратных метров. Зато в них всегда есть кухня, что даёт постояльцу возможность выбирать: готовить самому, спуститься в ресторан на первом этаже или заказать еду «в номер». Наличие кухни — одно из главных преимуществ апартаментов перед гостиницей с точки зрения арендатора. Второе и главное отличие — это цена за сутки с учётом уровня сервиса и удобства расположения.
Мы подходим к главному вопросу: выгодно ли покупать апартаменты с целью сдавать их в посуточную аренду? «Срок окупаемости такого приобретения — около шести лет, — говорить Татьяна Карпеченкова. — Такой короткий срок возможен за счёт низкой стоимости квадратного метра (особенно если приобретать недвижимость на этапе строительства), низкой конкуренции, дополнительных услуг, которые позволяют поднять цену за сутки. Мы проводили анализ рынка, сравнивали цены на сдачу квартир и апартаментов и пришли к заключению, что апартаменты сдаются на 10–11 % дороже. Гость может воспользоваться всеми услугами гостиницы по цене чуть выше обычной квартиры в «хрущёвке», но значительно дешевле, чем в отеле».
Апартаменты для комфортной жизни
Другой вид покупателей апартаментов в Екатеринбурге — люди, желающие жить в комфортных условиях за минимальные деньги. Оплачивая только коммунальные услуги, которые, как мы уже знаем, не обязательно будут очень уж высоки, житель апартаментов получает услуги ресепшена, комфортные зоны общего пользования, а также возможность за дополнительную плату получать гостиничный сервис.
Именно по этой причине Татьяна Карпеченкова считает прекрасной идеей приобрести апартаменты для пожилых родителей, которым можно с минимальными затратами обеспечить полный пансион и комфорт проживания.
Однако не рассчитывайте на льготы и компенсации по коммунальным платежам для пенсионеров — апартаменты являются нежилым помещением, и скидки на них не распространяются.
Также покупатель апартаментов в качестве своего первого жилья не сможет получить налоговый вычет, у него не будет возможности использовать материнский капитал и получить постоянную регистрацию.
Однако последний пункт всё-таки решается. «Сейчас в апартаментах можно зарегистрироваться сроком на пять лет, после чего прописку нужно продлить. Регистрация даёт право на получение всех медицинских услуг по ОМС, а также позволяет устроить ребёнка в детский сад или школу», — говорит специалист юридической фирмы «Доминиум» Василий Катынкин.
Одним словом, жить в апартаментах можно не хуже, чем в жилом доме, но неплохо иметь тыл в виде квартиры. По словам Татьяны Карпеченковой, основные покупатели апартаментов для себя — люди, у которых уже есть какое-то жильё. «Тем самым они обеспечивают себя всем тем, чего им не хватает в апартаментах: постоянная регистрация, налоговый вычет и так далее, — говорит эксперт. — А в апартаментах получают комфорт и сервис».
Устраивайтесь поудобней
Кроме того, купив апартаменты, вы можете перекроить их, как вам вздумается, не оглядываясь на нормы жилых помещений, потому что апартаменты ими не являются. «В апартаментах можно на любом этапе изменять планировку, — говорит Татьяна Карпеченкова. — Например, переносить санузел и кухню в любое место, и это не требует согласования БТИ».
Выгодно для внимательных
Несмотря на риски, при грамотном подходе к выбору апартаментов, если учитывать все возможные минусы, приобретать апартаменты выгодно и престижно. Внимательно изучайте проектную документацию новостройки, интересуйтесь способом и сроком подключения коммунальных услуг, разговаривайте с продавцами и первыми приобретателями, изучите прилегающую территорию, и тогда очень высока вероятность, что вы вложите деньги в качественный и выгодный объект.
Кроме того, с прошлого года активно обсуждается законопроект о переводе апартаментов в статус жилой недвижимости. Если это случится, то с большой вероятностью к строительству апартаментов станут предъявляться те же требования, что и к жилым домам, а значит, застройщик не сможет экономить на ряде моментов, и, следовательно, цены на апартаменты вырастут. В этом случае те, кто купят этот вид недвижимости сейчас, в будущем смогут продать их гораздо дороже. Или же получат все плюсы проживания в жилом доме.
