Схема рефинансирования проста: банк выдает новый кредит с меньшей ставкой, за счет этих денег гасится старый, обременение с недвижимости снимается и она переводится в залог по новому кредиту, платежи по которому ниже, говорится в письме. Но реализовать ее удается не всем. Сбой возникает на последнем этапе – органы опеки могут отказать в обременении принадлежащей детям доли недвижимости.
При покупке недвижимости этой проблемы не возникает: при использовании материнского капитала для платежа по кредиту залог оформляется в специальном порядке («ипотека в силу закона») и уведомлять органы опеки не надо.
А вот передачу «детских» долей в залог по новому кредиту надо согласовывать в обычном порядке. Практика показывает, что отдельные органы опеки и попечительства такое разрешение семье не дают – формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних, пишет Тосунян: «Взаимосвязанность первоначального и второго кредитных договоров, а также улучшение положения заемщика по новому кредитному договору не учитываются».
Не получив в обеспечение недвижимость, банки вынуждены повышать ставку ипотеки. В письме АРБ приведен пример: семья из Москвы хотела рефинансировать ипотечный кредит и снизить ставку с 11,15 до 10,9% годовых, но органы опеки предварительного согласия на обременение недвижимости им не дали – если вопрос не будет урегулирован, новая ставка ипотеки для этой семьи составит 12,9%. В Москве органы опеки и попечительства в аналогичных ситуациях выносят разные решения, пишет в своем письме Тосунян
