Объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки уже выросли на 4 процента.
Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний Urban Group), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.
Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры.
Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.
Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов - и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое - новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся ценообразовании.
Второе - далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье - запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.
Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора - снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.
Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.
