Горздо дешевле реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. К категории залоговой недвижимости банков относятся объекты, приобретённые с привлечением заемных средств. Если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость.
Купить залоговое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.
На аукционе банка
Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке.
Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены. Проигравшим задаток возвращается, а у победителя он идет в счет будущей покупки. Торги выигрывает, тот кто предложил наивысшую цену. Начальную цену лота определяет независимый оценщик. При этом если стоимость оценки существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью.
Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. Банки стараются реализовывать недвижимость по рыночной цене. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может превысить среднерыночные показатели.
К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с учета, и освобождение квартиры может затянуться. Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры следует убедиться, что в квартире никто не прописан.
На публичных торгах
Если заемщик не платит по кредиту и не продаёт жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах.
Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но на востребованные объекты цена снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги.
Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов.Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.
В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки.
На онлайн-витрине банка
Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки.
Если продать квадратные метры по среднерыночной цене не получается, банк постарается сделать это по более низкой цене. Можно даже купить недвижимость в кредит, по выгодной процентной ставке.
В этой схеме покупки жилья рисков мало, но стоит помнить, что проверить историю квартиры должен сам покупатель, банк сообщать обо всех нюансах не обязан. Как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится.
Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика
Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может сам продать свое жильё (с согласия банка) и из полученных средств погасить остаток кредитного долга.
При таком варианте потенциальный покупатель может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены.
Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.
Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем. Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом деньги закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то деньги могут быть заложены в две ячейки.
Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует Маргарита Захарова.
