Несмотря на бурное развитие сегмента апартаментов, их статус до сих пор не до конца ясен. Практикующих риэлторов и будущих собственников при сделках с такой недвижимостью подстерегает множество подводных камней.
Апартаменты признаются нежилыми помещениями, предназначенными лишь для временного проживания граждан. Для таких проектов действует упрощенный порядок согласования, у застройщиков нет жестких обязательств по возведению сопутствующей инфраструктуры, строительные нормы (по инсоляции, планировкам и т. д.) менее строги, чем для жилья.
У апартаментов более низкая стоимость по сравнению с квартирами. И строят их, как правило, в самых интересных локациях – там, где жилье под запретом. Застройщики возводят апартаменты на землях, не предназначенных для жилищного строительства, в 99% случаев. Разрешенное использование таких участков – под размещение зданий гостиничного типа или объектов общественно-делового назначения. Это важно учитывать при покупке: от статуса участка зависит величина налогов, возможность регистрации и прочее.
Включить апартаменты в правовое поле государство решило только сейчас. Но пока эти попытки вызывают больше вопросов. К примеру, новое положение об обязательной классификации гостиниц позволит легализовать в качестве апарт-отелей или комплексов апартаментов значительную часть объектов. Они смогут получать категорию «звездности» по аналогии с гостиницами – это важно для собственников, которые самостоятельно или при помощи управляющих компаний занимаются доходным бизнесом. Сложнее с несервисными апартаментами, многие из которых, видимо, не собираются подавать документы на классификацию. Некоторые застройщики на своих сайтах даже позиционируют их в качестве квартир для проживания. Но это все равно нежилые помещения.
Конкретизировать статус апартаментов был призван законопроект, внесенный в Госдуму минувшим летом. Авторы предлагали свои критерии для жилых и нежилых апартаментов в составе многофункциональных домов. Предусмотрен был даже порядок перевода таких объектов из фонда нежилых помещений в жилые. Но пока что рассмотрение инициативы отложено. Новый вариант закона о статусе апартаментов обещано внести в Госдуму этой весной.
Различие в статусе апартаментов и жилой недвижимости скажется и на расходах собственников. К примеру, коммунальные платежи у владельцев апартаментов будут выше. Строгие нормы Жилищного кодекса РФ в части управления общим имуществом дома на апартаменты не распространяются, поэтому тарифы за эксплуатацию здания, обслуживание инфраструктуры и прилегающей территории на свое усмотрение устанавливают сами управляющие компании. Также у собственников не будет никаких льгот и субсидий при оплате ЖКУ. Но зато владельцы апартаментов не обременены платой за капремонт.
Вопросы налогообложения – одни из ключевых для такого формата. Налог на имущество у владельцев апартаментов будет рассчитываться по ставкам для коммерческой недвижимости – в зависимости от локации проекта, статуса земельного участка и прочих факторов. К примеру, если апартаменты находятся в составе МФЦ, в котором доля торговой или офисной недвижимости превышает 20% от всех площадей, то ставка налогов может быть установлена на уровне 1% от кадастровой стоимости (к сравнению: для жилья – 0,1%). А если апартаменты были построены в составе жилого комплекса, тогда ставка не превысит 0,3%.
Налоговые ставки для апартаментов установлены выше, чем для жилых объектов. Но при этом кадастровая стоимость земельных участков под ними в большинстве случаев ниже, чем под жилыми домами.
Важно знать, что при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, как при приобретении жилья. А продавец вправе рассчитывать на освобождение от налогов. Для этого нужно владеть апартаментами (приобретенными после 1 января 2016 года) более пяти лет, а в отдельных случаях – когда право собственности возникло на основании наследства, дарения и т. д. – достаточно трех лет. Если собственник расстается со своей недвижимостью до этого времени, то ему полагается налоговый вычет. Правда, вычет будет вчетверо меньше, чем у собственника жилья, – на сумму не более 250 тыс. руб. При этом есть еще один очень важный нюанс: налоговый вычет от государства не предоставляется, если апартаменты использовались в коммерческих целях, проще говоря, владелец не жил в них сам, а сдавал в аренду.
Тому, кто рассматривает покупку апартаментов как доходный бизнес, нужно определиться со схемой налогообложения: как физическое лицо он должен платить с доходов от аренды 13%, как индивидуальный предприниматель – 6%.
Главный минус апартаментов – из-за нежилого статуса в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Но можно оформить временную прописку – большинство застройщиков и УК предоставляют такие услуги и оформляют своим постояльцам регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях на срок до пяти лет. Правда, это возможно, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы или возведен на участке с разрешенным видом использования под гостиницу. При этом арендаторы даже могут рассчитывать на получение части социальных, медицинских и прочих гарантий от государства. А вот если комплекс апартаментов находится в составе МФЦ, получить временную регистрацию будет проблематично.
При сделках с апартаментами на вторичке используется стандартный договор купли-продажи. Важно, чтобы в договоре был правильно указан статус объекта – не апартаменты, а нежилое помещение. В остальном требования аналогичны тем, которые действуют при сделках с жильем: нужно согласие супруга, обязательное нотариальное заверение при долевой собственности и пр.
При продаже строящихся апартаментов большинство застройщиков применяют 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве...». Важно отметить, что часть гарантий этого закона на покупателя апартаментов распространяться не будет. К примеру, в случае банкротства застройщика можно будет претендовать лишь на возврат денег, а не самой недвижимости. Кроме того, при возникновении споров по поводу качества строительства, нарушений сроков ввода и т. д. в судах придется доказывать, что апартаменты приобретались для личных, а не для коммерческих целей. Лишь тогда можно рассчитывать, что на владельца апартаментов будут распространяться статьи закона о защите прав потребителя.
Покупку апартаментов легко оформить в ипотеку. Но нужно учитывать, что если заемщик не справится с долговой нагрузкой, то судебный пристав может обратить взыскание на эту недвижимость, даже если она окажется единственным местом проживания должника. Права собственника жилой недвижимости государство защищает гораздо жестче.
